15, 20 ou 25 ans : quelle durée de prêt choisir en 2026 ?

Allonger la durée d'un prêt immobilier, c'est payer moins chaque mois. Raccourcir la durée, c'est payer moins au total. Ce n'est pas plus compliqué en apparence. Pourtant, la plupart des emprunteurs choisissent leur durée par défaut — en s'arrêtant à la mensualité qui "passe" plutôt qu'en comparant les scénarios réels.

Les trois scénarios chiffrés sur un même emprunt

Prenons un prêt de 220 000 € à un taux de 3,70 % (hors assurance), représentatif du marché en 2026 pour un bon dossier.

Sur 15 ans (180 mensualités), la mensualité s'élève à environ 1 590 €. Le coût total du crédit — intérêts uniquement — atteint environ 66 000 €.

Sur 20 ans (240 mensualités), la mensualité descend à environ 1 295 €. Soit 295 € de moins chaque mois. Mais le coût total des intérêts grimpe à environ 91 000 €.

Sur 25 ans (300 mensualités), la mensualité tombe à environ 1 115 €. La différence avec le prêt sur 15 ans est de 475 € par mois. En contrepartie, le coût total des intérêts dépasse 114 000 €.

Entre 15 et 25 ans, la différence d'intérêts payés est donc de 48 000 €. C'est ce que vous payez pour libérer 475 € par mois.

Quand 25 ans est le meilleur choix

La durée longue n'est pas une erreur par défaut. Elle est adaptée à plusieurs situations concrètes.

Si votre capacité d'emprunt est contrainte par le plafond HCSF à 35 % et que la mensualité à 20 ans dépasse le seuil, passer à 25 ans n'est pas une concession — c'est la seule option qui rend le projet possible. Mieux vaut emprunter sur 25 ans que ne pas emprunter.

Si vous êtes jeune (moins de 35 ans), avec des revenus en progression prévisible, la durée longue vous donne de la flexibilité aujourd'hui. Les remboursements anticipés sont légalement plafonnés à une pénalité de 3 % du capital restant dû (dans la limite de six mois d'intérêts), ce qui reste généralement avantageux. Vous pouvez commencer à 25 ans et rembourser par anticipation dès que votre situation s'améliore.

Quand 15 ans est nettement supérieur

Un emprunteur proche de la retraite (55-60 ans) a tout intérêt à viser la durée la plus courte possible. D'abord pour solder le prêt avant ou peu après la retraite, moment où les revenus baissent généralement. Ensuite parce que le taux d'assurance emprunteur augmente avec l'âge — et s'applique sur toute la durée du prêt. Sur 25 ans avec un taux d'assurance de 0,50 %, le coût de l'assurance seule sur 220 000 € représente environ 27 500 €. Sur 15 ans, ce même calcul donne 16 500 €.

Le choix du 15 ans est aussi pertinent quand l'emprunteur dispose déjà de revenus stables et élevés, et que la mensualité plus forte reste confortable face à un reste à vivre solide. Dans ce cas, le gain de 48 000 € en intérêts est réel et sans contrepartie douloureuse.

Le piège de la mensualité comme seul critère

Beaucoup d'emprunteurs raisonnent uniquement en mensualité : "Est-ce que ça passe ?" Si la réponse est oui à 20 ans mais non à 15 ans, ils s'arrêtent à 20 ans sans calculer ce que représente 5 ans supplémentaires.

Ce raisonnement est compréhensible mais incomplet. La vraie question n'est pas "est-ce que la mensualité passe ?" mais "est-ce que le coût total en vaut la peine par rapport à ce que je gagne en liquidité mensuelle ?"

475 € de différence entre 15 et 25 ans, c'est potentiellement 475 € investis chaque mois. Sur 10 ans (la différence de durée), à un rendement de 4 %, ces 475 € mensuels produiraient environ 70 000 €. Cela ne suffit pas à couvrir les 48 000 € d'intérêts supplémentaires, mais l'écart se resserre — et la liquidité peut avoir une valeur en soi.

20 ans : le compromis par défaut, mais pas toujours le meilleur

20 ans est la durée la plus choisie en France. Elle correspond souvent à un équilibre raisonnable entre mensualité supportable et coût total contenu. Mais c'est aussi une durée choisie par habitude, pas toujours par calcul.

Avant de valider une durée, simulez les trois scénarios avec vos paramètres réels — votre taux, votre taux d'assurance, votre apport. La différence de mensualité et de coût total entre 20 et 25 ans peut vous surprendre dans un sens ou dans l'autre.